上府發(fā)〔2023〕15號

為完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升人居環(huán)境，增進人民福祉，依法推進征收補償工作，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院令第590號）、《江西省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》（江西省人民政府令第242號）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實際，上猶縣人民政府?dāng)M決定依法對上猶縣陡水舊城改造項目（一期）范圍內(nèi)國有土地上房屋實施征收。

由房屋征收部門上猶縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局擬定了《上猶縣陡水舊城改造項目（一期）國有土地上房屋征收與補償方案（征求意見稿）》，上猶縣人民政府組織相關(guān)部門對該《征補方案》（征求意見稿）進行了論證，現(xiàn)將該《征補方案》（征求意見稿）予以公布，并公開征求公眾意見，征求意見期限為30日（2023年7月15日至2023年8月13日）。

若房屋征收范圍內(nèi)被征收人、其他權(quán)利人對《上猶縣陡水舊城改造項目（一期）國有土地上房屋征收與補償方案》（征求意見稿）存在意見、建議的，請于2023年8月13日前以書面、當(dāng)面口頭或電子郵件方式提出。

特此公告

附件：上猶縣陡水舊城改造項目（一期）國有土地上房屋征收與補償方案（征求意見稿）

聯(lián)系單位：上猶縣陡水舊城改造征地拆遷指揮部

單位地址：上猶縣陡水鎮(zhèn)原電廠子弟小學(xué)

聯(lián) 系 人：吳澤偉    

聯(lián)系電話：15216195269

電子郵箱：zengyong@zsb2129868.onaliyun.com

2023年7月14日

上猶縣陡水舊城改造項目（一期）國有土地

房屋征收補償安置方案

（征求意見稿）

 為進一步提升陡水城鎮(zhèn)品質(zhì)，改善群眾生活居住條件，增進民生福祉，穩(wěn)步推進陡水舊城改造土地房屋征收補償工作，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院令第590號）、《江西省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》（江西省人民政府令第242號）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我縣和本項目實際，制定本方案。

第一條  房屋征收與補償?shù)姆梢罁?jù)

1.《中華人民共和國憲法》第十條、第十三條；

2.《中華人民共和國民法典》第二百四十三條；

3.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第六條；

4.《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》；

5.《中華人民共和國土地管理法》；

6.《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院令第590號）；

7.《江西省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》（江西省人民政府令第242號）；

8.《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）；

9.其他與國有土地上房屋征收與補償相關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章。

第二條  房屋征收的目的與原則

征收目的：根據(jù)公共利益需要，為依法實施我縣陡水舊城改造項目建設(shè)，推進房屋征收與補償工作，切實保障被征收人的合法權(quán)益，完善城市功能，改善人居環(huán)境，促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展。

征收原則：房屋征收與補償遵循決策民主、程序正當(dāng)、補償公平、結(jié)果公開的原則，對被征收人給予公平合理的補償。

第三條  房屋征收范圍

上猶縣陡水舊城改造項目（一期）位于上猶縣陡水鎮(zhèn)圩鎮(zhèn)，具體征收范圍詳見征收范圍紅線圖，房屋征收范圍最終以房屋征收決定公告的房屋征收范圍紅線圖為準(zhǔn)。

第四條  房屋征收部門和實施單位

上猶縣人民政府為上猶縣陡水舊城改造項目（一期）國有土地上房屋征收主體；上猶縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局為房屋征收部門，負(fù)責(zé)組織實施國有土地上房屋征收與補償工作；上猶縣土地房屋征收辦公室、陡水鎮(zhèn)人民政府為房屋征收實施單位，承擔(dān)房屋征收與補償?shù)木唧w工作。

第五條  被征收房屋類型

1.私有住宅房屋，是指公民所有、集體所有或民營企業(yè)所有證載用途為住宅的房屋。

2.店面（鋪）、商業(yè)、辦公房屋，是指公民所有、集體所有或國家機關(guān)、國有企事業(yè)單位、民營企業(yè)所有，證載用途為店面（鋪）、商業(yè)、辦公等用途的房屋。

3.住改商房屋，是指公民所有、集體所有或民營企業(yè)所有證載用途為住宅實際改變?yōu)樯虡I(yè)用途的國有土地上的房屋。

4.生產(chǎn)性企業(yè)房屋，是指生產(chǎn)性企業(yè)或私人所有的國有工業(yè)用地上房屋，包括廠房、辦公用房、宿舍、配套用房等。

5.企業(yè)（單位）自管公房,是指機關(guān)、團體、企事業(yè)單位自行經(jīng)營管理的國有或集體所有房屋。

6.附屬房、附屬設(shè)施、臨時建筑。

第六條  被征收房屋建筑面積和用途的認(rèn)定

1.被征收房屋的用途以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿記載的為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。

2.被征收房屋建筑面積參照《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000）、《贛州市房產(chǎn)面積計算規(guī)則》（贛市房字〔2014〕69號）等相關(guān)規(guī)定，由房屋測繪機構(gòu)統(tǒng)一測繪確定。

    對房改房、集資房等房屋產(chǎn)權(quán)證面積未包含樓梯、過道等符合公攤面積規(guī)定的，經(jīng)調(diào)查核實，將公攤面積計入房屋建筑面積。

    3.對已參加房改獲得全產(chǎn)權(quán)的房屋和集資房的征收，按國有出讓私有房屋征收補償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

    4.1994年6月2日以前的國有劃撥土地上的房屋，按國有出讓房屋征收補償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

    5.被征收人將證載用途為住宅的房屋，實際用途改變?yōu)樯虡I(yè)店面（鋪）用途的，同時滿足以下條件，可以將被征收房屋臨街第一層第一自然間實際經(jīng)營部分認(rèn)定為住改商房屋：

（1）被征收房屋必須是合法房屋，且是一次性建成或因歷史原因分階段建成，不能是改建、擴建的建筑物；

（2）在發(fā)布房屋征收決定公告前連續(xù)3年實際用途改變?yōu)樯虡I(yè)用途的；

（3）辦理了營業(yè)執(zhí)照，并且在征收公告發(fā)布前正常經(jīng)營的。

6.對難以認(rèn)定具體建造年限的自行搭建房屋，以及未進行產(chǎn)權(quán)登記的廚房、廁所、雜房等附屬房屋，按照附屬房屋標(biāo)準(zhǔn)給予貨幣補償（詳見附件3），不予房屋安置。

7.對房屋整體進行改造加固的，可以按照改造加固后的結(jié)構(gòu)認(rèn)定房屋結(jié)構(gòu)性質(zhì)，按照原產(chǎn)權(quán)證面積進行補償安置，超出面積按照無證房屋（附屬房屋）標(biāo)準(zhǔn)予以補償（詳見附件3）。

第七條  未經(jīng)依法登記建筑的認(rèn)定和處理

未經(jīng)依法登記的建筑，由縣住建局、自然資源局、征收辦及陡水鎮(zhèn)政府共同調(diào)查認(rèn)定，對調(diào)查認(rèn)定為合法的建筑予以補償。

（一）未依法登記的建筑有下列情形之一的,認(rèn)定為合法建筑：

1.以縣自然資源部門地籍調(diào)查和房屋普查資料為依據(jù)，被征收人在1990年4月1日以前（含1990年4月1日）自行建設(shè)的住宅房屋。

2.已依法取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證及相關(guān)施工批準(zhǔn)手續(xù)并按其規(guī)定建造竣工，但尚未辦理房屋登記的建筑；

3.在合法取得的國有土地上建造竣工的,且符合建造時規(guī)劃條件的建筑。

（二）未依法登記的建筑有下列情形之一的,認(rèn)定為違法建筑：

1.非法占用國有土地建造的建筑；

2.房屋征收范圍公告發(fā)布后搶建的建筑；

3.其他依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為違法建筑的情形。

第八條  房屋征收補償、補助及獎勵

（一）私有住宅房屋的征收

對國有土地上私有住宅房屋的征收補償，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

1.被征收人選擇貨幣補償?shù)?，具體補償、獎勵包括：

（1）被征收房屋價值的補償。被征收人的住宅房屋可以選擇按照《國有土地上房屋征收貨幣補償基準(zhǔn)價》（附件1）對應(yīng)的住宅結(jié)構(gòu)類型的基準(zhǔn)價，按經(jīng)認(rèn)定的房屋建筑面積進行補償。房屋貨幣補償基準(zhǔn)價為房地合一價格，原則上高于房屋征收決定公告之日被征收房屋的類似房地產(chǎn)的市場評估價格。被征收人對《國有土地上房屋征收貨幣補償基準(zhǔn)價》有異議的，可以申請對被征收住宅房屋進行評估，按房屋征收決定公告之日被征收房屋的類似房地產(chǎn)的市場評估價格實行貨幣補償。

（2）購房獎勵。在本方案規(guī)定時間內(nèi)簽訂協(xié)議并搬遷騰出房屋的，被征收人本人或直系親屬，自簽訂征收協(xié)議之日起一年內(nèi)在本縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)在售樓盤購買新建商品住房、商鋪的，根據(jù)被征收人的住宅和店面（鋪）合法建筑面積，按照其實際購買商品房建筑面積（若實際購買商品房建筑面積小于〈含等于〉被征收的住宅和店面<鋪>合法建筑面積，則據(jù)實享受購房獎勵；大于被征收的住宅和店面<鋪>合法建筑面積的，則根據(jù)被征收的住宅和店面<鋪>合法建筑面積享受購房獎勵），憑征收補償協(xié)議、購買商品房合同、增值稅發(fā)票、契稅完稅證明等材料（直系親屬的需提供戶口簿等有效證件或公安部門出具的合法有效證明材料）到縣征收辦據(jù)實申請，可享受600元/㎡的購房獎勵。

2.被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，具體補償包括：

（1）產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房位于縣城思源、文興、備田等安置點供被征收人選擇。被征收人按被征收房屋與提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋面積最接近值的原則選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋。戶型（建筑面積）分為三室二廳（約120平方米、100平方米）、二室二廳（約80平方米）三種。安置房屋按照普通商品房交房標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，入戶手續(xù)由被征收人自行辦理。

（2）產(chǎn)權(quán)調(diào)換規(guī)則：

①按照被征收住宅房屋建筑面積與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建筑面積1：1的比例進行安置。選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換房面積超出應(yīng)安置面積（被征收住宅房屋建筑面積）10平方米以內(nèi)（含10平方米）部分，被征收人按2000元/平方米向征收部門補差；超出10至20平方米以內(nèi)（含20平方米）部分，被征收人按3650元/平方米向征收人補差；超過20平方米以上部分面積按產(chǎn)權(quán)調(diào)換房的市場評估價向征收人補差。

②房屋結(jié)構(gòu)補差。因被征收房屋與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建筑結(jié)構(gòu)差異，由被征收人按照被征收房屋的不同結(jié)構(gòu)、類型向征收部門支付房屋結(jié)構(gòu)差價，具體為：被征收房屋為磚木結(jié)構(gòu)的按100元/平方米支付房屋結(jié)構(gòu)差價；被征收房屋為土木結(jié)構(gòu)的按150元/平方米支付房屋結(jié)構(gòu)差價；被征收房屋為框架結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)的互不補差。

③被征收住宅房屋建筑土地使用權(quán)及房屋基礎(chǔ)不另行補償。

（二）店面（鋪）、商業(yè)用房的征收

店面（鋪）、商業(yè)用房的認(rèn)定以房屋登記簿記載為店面（鋪）、商業(yè)用房為準(zhǔn)。房屋登記簿或者房屋檔案載明經(jīng)營性面積的，按照載明的面積進行補償；房屋登記簿或房屋檔案載明店面（鋪），但沒有載明具體經(jīng)營性面積的，認(rèn)定第一層的初始狀態(tài)下第一自然間為經(jīng)營性用房面積，第一開間縱深超過12米的，按12米計算；縱深不足12米的，按初始狀態(tài)下第一自然間的實際面積計算。被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

1.被征收房屋價值的補償。被征收人可以選擇按照《國有土地上房屋征收貨幣補償基準(zhǔn)價》（附件1）對應(yīng)店面（鋪）、商業(yè)用房結(jié)構(gòu)類型的基準(zhǔn)價，按經(jīng)認(rèn)定店面（鋪）、商業(yè)用房面積進行補償。該基準(zhǔn)價是征收人委托房地產(chǎn)評估機構(gòu)，根據(jù)征收店面（鋪）、商業(yè)用房的區(qū)位、結(jié)構(gòu)、成新以及租金收入等因素進行的評估，為房地合一價格，原則上高于房屋征收決定公告之日被征收房屋的類似房地產(chǎn)的市場評估價格。被征收人對基準(zhǔn)價有異議的，可以申請對被征收店面（鋪）、商業(yè)用房進行評估，按房屋征收決定公告之日被征收房屋的類似房地產(chǎn)的市場評估價格實行貨幣補償。

2.產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置

（1）房源：征收人現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)調(diào)換店面，價值按第三方評估報告確定。

（2）店面建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為符合店面交房標(biāo)準(zhǔn)，建筑面積以縣住建局測繪為準(zhǔn)。水、電到戶門外，入戶手續(xù)由被征收人自行辦理。

（3）置換方式。按照“等值置換”選擇安置店房的原則，房屋征收實施單位與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。

（三）住改商房屋的征收

住改商房屋在規(guī)定期限內(nèi)簽訂了協(xié)議且自行搬遷的，除按照本方案住宅房屋征收補償外，按照以下辦法進行征收補償：

1.對實際經(jīng)營部分面積，按照該部分房屋住宅性質(zhì)的貨幣補償價標(biāo)準(zhǔn)增加30%補償（包括生產(chǎn)設(shè)備和生產(chǎn)資料等自行處理費用）。經(jīng)營時間未滿3年的不予增加補償。

2.住改商房屋的面積認(rèn)定：住改商房屋面積以第一層初始狀態(tài)下正在作經(jīng)營使用的第一自然間面積為依據(jù)，第一自然間縱深超過12米的，按12米計算；不足12米的，按初始狀態(tài)下第一自然間的實際面積計算；后來改造加大第一自然間的，以初始狀態(tài)下第一自然間原狀為準(zhǔn)。

（四）生產(chǎn)性企業(yè)房屋的征收

按房屋征收決定公告之日被征收房屋的類似房地產(chǎn)的市場評估價格實行貨幣補償。

（五）行政事業(yè)單位、國有企業(yè)的直管公房

1.行政事業(yè)單位的公房按國有資產(chǎn)統(tǒng)一處置。

2.對改制企業(yè)的單位房屋按照企業(yè)轉(zhuǎn)制改革方案或有關(guān)政策處理。

3.單位公房對外出租，租賃期限已滿未簽訂續(xù)租協(xié)議的，或者在協(xié)議中明確如果政府實施征遷必須無條件搬遷的，由租賃單位督促被租賃人自行搬遷，不進行任何補償。

（六）裝修及附屬設(shè)施的補償

被征收房屋主體內(nèi)的普通門窗、普通內(nèi)外墻粉刷、鋁合金窗、防盜網(wǎng)已包括在房屋補償價內(nèi)。被征收房屋內(nèi)部設(shè)施、裝飾裝修的補償按照《房屋裝飾裝修補償標(biāo)準(zhǔn)》（附件2）與被征收人協(xié)商確定;協(xié)商不成的,委托依法選定的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)通過評估確定，按評估價格補償。

被征收人的附屬建（構(gòu)）筑物、設(shè)施補償標(biāo)準(zhǔn)按附件3執(zhí)行。

（七）搬遷過渡期限及停產(chǎn)停業(yè)損失補償

1.私有住宅房屋征收搬遷費、臨時安置費。采取向被征收人發(fā)放搬遷補助費、臨時安置過渡費的方式，由被征收人自行解決搬遷和過渡問題。標(biāo)準(zhǔn)見附件4。

2.停產(chǎn)停業(yè)損失補償費。選擇貨幣補償?shù)?，被征收人的店面（鋪?/font>、商業(yè)用房、住改商房屋、生產(chǎn)性企業(yè)房屋按被征收房屋補償價值的5‰一個月的標(biāo)準(zhǔn)補償停產(chǎn)停業(yè)損失，補償期為6個月進行協(xié)商補償；協(xié)商不成的，可以委托依法選定的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估確定。選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，停產(chǎn)停業(yè)損失補償至交付房屋時止。