小宋是某小區(qū)業(yè)主，曾經(jīng)介紹朋友購買了一套小區(qū)住房，開發(fā)商承諾為小宋發(fā)放一張物業(yè)費(fèi)抵用券，以此作為回報(bào)。

開發(fā)商與小區(qū)物業(yè)公司是關(guān)聯(lián)公司，由物業(yè)公司在2019年3月15日向小宋出具了一份書條作為物業(yè)費(fèi)抵用憑證，上面加蓋了物業(yè)公司發(fā)票專用章，還有工作人員的簽名。書條載明，可憑此抵扣2022年1月1日至2023年9月3日期間的物業(yè)費(fèi)，合計(jì)20000元。

2022年1月1日，小區(qū)業(yè)委會(huì)與原物業(yè)公司解除委托關(guān)系，終止物業(yè)服務(wù)。小宋拿著物業(yè)費(fèi)抵用憑證，找到新物業(yè)公司想減免物業(yè)費(fèi)20000元，卻被告知這是原物業(yè)公司開具的憑證，他們并不認(rèn)可其效力。小宋只好繳納了2022年1月1日至2024年12月31日期間的物業(yè)費(fèi)，共26431元。

小宋認(rèn)為，原物業(yè)公司未履行約定，應(yīng)承擔(dān)其損失，便訴至法院，要求其返還物業(yè)費(fèi)抵用金額20000元。

法院審理認(rèn)為，案涉物業(yè)費(fèi)抵用券為開發(fā)商向宋某承諾的回報(bào)，并由原物業(yè)公司出具，原物業(yè)公司無法履行承諾，其行為構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。

本案中的抵用券，實(shí)質(zhì)上是開發(fā)商對(duì)于小宋介紹買房傭金的替代支付方式，由于原物業(yè)公司被解聘，而新物業(yè)公司不認(rèn)可抵用券效力，表明物業(yè)費(fèi)抵用券的傭金支付方式已無法實(shí)現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)采用現(xiàn)金支付傭金的方式。

抵用券載明的使用期限為2022年1月至2023年9月，因?yàn)闊o法使用抵用券，小宋向新物業(yè)公司交納了該期間的物業(yè)費(fèi)14684元，屬于因原物業(yè)公司違約而給小宋造成的損失。

由于原物業(yè)公司與新物業(yè)公司的物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)不同，法院判決原物業(yè)公司向小宋賠償其實(shí)際繳納的物業(yè)費(fèi)14684元。判決已發(fā)生法律效力。

房地產(chǎn)開發(fā)商常常以各種優(yōu)惠條件吸引客戶與其簽訂合同，有的還會(huì)采取“老薦新”模式，承諾在成交后給予老客戶現(xiàn)金或者消費(fèi)券、抵用券等回報(bào)。然而，在實(shí)踐中，經(jīng)老客戶推薦成交后，開發(fā)商承諾的回報(bào)沒有兌現(xiàn)或者抵用券無法使用的情況時(shí)有發(fā)生。

本案裁判認(rèn)為，抵用券這類回報(bào)形式，在無法實(shí)現(xiàn)約定功能時(shí)，抵用券的發(fā)放主體應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償損失責(zé)任。開發(fā)商與小宋約定推薦新客戶贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)抵用券，系其真實(shí)意思表示，雖然沒有直接訂立書面合同，但雙方間已形成約定。原物業(yè)公司作為開發(fā)商的關(guān)聯(lián)公司，出具物業(yè)費(fèi)抵用券，便是對(duì)上述涉及其公司利益的合同關(guān)系予以確認(rèn)，應(yīng)視為其認(rèn)可合同內(nèi)容，并自愿受該合同效力約束。

小區(qū)業(yè)委會(huì)更換物業(yè)公司，原物業(yè)公司撤離后，新物業(yè)公司不認(rèn)可抵用券的效力，該抵用券的約定目的無法實(shí)現(xiàn)，可以認(rèn)為原物業(yè)公司支付報(bào)酬的義務(wù)未履行完畢，構(gòu)成違約，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)賠償因抵用券無法使用造成宋某的實(shí)際損失。